Porque molestaba a la Banca - Martín de la Herrán

Resulta difícil encajar que en 1968 la protección al consumidor frente a las grandes empresas fuera superior que en la actualidad. Sin embargo, no es tan descabellado hacer esta afirmación, lo que nos puede llevar a reflexionar sobre qué papel tienen en la política actual los políticos, las grandes multinacionales y los lobbies de poder. Los políticos, al fin y al cabo, son quienes legislan a través del Parlamento y deberían atender al interés general, pero… ¿es esto realmente así?

Verán, por mi trabajo me he convertido en un “experto” (dicho sea con la máxima modestia, porque cuánto más creo saber, más me doy cuenta de lo que me queda por aprender) en una ley de 1968. Desde hace varios años vengo interponiendo demandas y celebrando juicios frente a entidades bancarias, en aplicación de dicha Ley preconstitucional, y de la que muchos se habían olvidado hasta hace unos pocos años.

En el año 1968 se aprueba la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, que estableció las garantías para los compradores de viviendas sobre plano

En el año 1968 se aprueba la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, que estableció las garantías para los compradores de viviendas sobre plano. En la Exposición de Motivos de esta Ley se hizo constar que “La justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto”.

Es decir, se aprueba una ley para establecer garantías a favor del consumidor comprador de viviendas sobre plano -parte débil- sobre quien en aquella época se habían cometido “abusos” (al entender del legislador) por parte de los promotores de viviendas. Esta argumentación nos resulta muy familiar en estos tiempos, porque en aquel momento –igual que ha pasado en los últimos años- se vivió otro pinchazo de la burbuja inmobiliaria, a lo que el legislador reaccionó -con mayor o menor acierto- aprobando una ley que protegía a los compradores. Se trata de una Ley sencilla, de sólo siete artículos, y contundente, que incluía incluso una sanción de carácter penal (aunque el art. 6, que se dedicaba a esa sanción de carácter penal, fue derogado por el Código Penal de 1995).

El dinero que el promotor recibía de sus clientes debía ingresarse en una cuenta bancaria “especial” que sólo podría destinarse a la construcción de las viviendas

Esta protección al consumidor se manifestaba desde una doble perspectiva: por un lado, haciendo responsable al promotor del destino de los fondos del comprador y, por otro lado, responsabilizando a las entidades bancarias, a quienes se les imponía un deber de vigilancia (in vigilando) sobre la actividad del promotor y el destino de esos fondos aportados por el consumidor. Es aquí donde me detengo, puesto que aquella ley de 1968 supuso un hito legislativo en lo que a la protección de los consumidores se refiere. Como digo, el legislador entendió que el dinero que el promotor recibía de sus clientes debía ingresarse en una cuenta bancaria “especial”, cuya particularidad es que los fondos allí depositados sólo podrían destinarse a la construcción de las viviendas, y ello ocurriría bajo la supervisión de la entidad bancaria correspondiente, que respondería por ello.

Al respecto, establece la Ley 57/1968 en su artículo 1 lo siguiente: “1.- Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes: […] Segunda. Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad Bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior”.

Es decir, que los promotores debían recibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una entidad bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrían de depositarse en una cuenta especial, separada de cualquier otra clase de fondos del promotor, y de la que sólo se podría disponer para atender las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas, debiendo los bancos, para abrir esas cuentas o depósitos, exigir que las cantidades quedaran garantizadas. La entidad financiera habría de exigir al promotor que cumpliera con esa obligación. Y si no lo hacía, incurría la entidad en responsabilidad directa y solidaria.

Todo lo cual, además, viene a confirmar la Exposición de Motivos de la Ley 57/1968, que establecía, sin ambages, que la finalidad de todo el sistema que establecía es que las cantidades anticipadas fueran utilizadas para construir las viviendas y que se garantizara la devolución de las mismas, más sus intereses, en caso de que la vivienda no se llevara a cabo:  “La justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos que […] constituyen grave alteración de la convivencia social, […] ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto

Lo cierto y verdad es que las entidades bancarias nunca han reconocido tal obligación y, de hecho, no conozco caso alguno en que el banco, voluntariamente, exigiera al promotor la constitución de esas garantías

Pues bien, lo cierto y verdad es que las entidades bancarias nunca han reconocido tal obligación y, de hecho, no conozco caso alguno en que el banco, voluntariamente, exigiera al promotor la constitución de esas garantías. En la práctica, o bien la promotora contrataba la garantía a exigencias del comprador, o bien (en la mayoría de los casos) la garantía no existía.  Esta situación ha dado lugar en los últimos años a incesantes procedimientos judiciales contra las entidades bancarias, en reclamación de la devolución de esas cantidades entregadas más sus intereses. Y los bancos, como digo, han combatido ferozmente para rechazar dicha responsabilidad.

Zanjó el asunto el Tribunal Supremo en su sentencia de la Sala 1ª, dictada el pasado 21 de diciembre de 2015 (doctrina jurisprudencial reiterada en las sentencias del Tribunal Supremo, Sala 1º, de 9 de marzo de 2016 y 17 de marzo de 2016), cuyo fallo recoge literalmente el siguiente pronunciamiento: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».  Esta sentencia de finales de 2015 sienta, al fin, jurisprudencia clara sobre la responsabilidad de las entidades bancarias al amparo de dicha ley preconstitucional, tras algunas sentencias del Alto Tribunal que ya apuntaban en esa línea desde un año antes.

Pues bien, se ve que los bancos temblaron durante 2015, y se cargaron la Ley

Pues bien, se ve que los bancos temblaron durante 2015, viendo cómo las Audiencias Provinciales pioneras como las de Burgos, Alicante o Málaga, iban dictando sentencias que condenaban a los bancos a devolver las cantidades entregadas por compradores de viviendas en base a esa Ley de 1968. Y se cargaron la Ley.

La situación en 2017 es bien distinta. El pánico bancario en 2015 se extendió, coincidiendo con otros pronunciamientos del Alto Tribunal como el relativo a las cláusulas suelo -tan de moda aún- y los bancos hicieron lo oportuno para quitarse de en medio a tan pionera ley (vigente desde 1968), derogándola y mandando aprobar otra nueva que limita de manera llamativa los derechos del consumidor frente a las entidades bancarias y aseguradoras. Sí, he dicho “mandando aprobar” porque todo apunta a que han sido los bancos y las aseguradoras quienes se han encargado de recortar los derechos de los consumidores, como veremos a continuación.

El ultraje se ha cometido a través del apartado cuatro de la disposición final tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras («B.O.E.» 15 julio 2015), una Ley muy amplia de supervisión de las aseguradoras, cuya exposición de motivos alardea de dar a los adquirentes de viviendas una mayor protección cuando, sin embargo, consigue justo lo contrario. Veamos en qué consisten estos recortes.

En primer lugar, la nueva normativa, vigente desde el 1 de enero de 2016, impone la obligación al promotor de contratar las garantías a favor de los compradores sólo a partir del momento en que se obtiene la licencia de edificación. Es decir, que el comprador que anticipa al promotor pagos a cuenta de la vivienda en construcción en un momento previo a la concesión de la licencia de obras, no está protegido por una Ley aprobada en 2015, cosa que no ocurría antes, ya que, bajo la Ley de 1968, las garantías tenían que existir desde que se anticipaban fondos, hubiera o no licencia de edificación. De hecho, en la inmensa mayoría de los casos, los compradores entregaban cantidades a cuenta antes de que se concediera la licencia de obras.

¿Recuerdan cómo había que “apuntarse” a una lista de espera para optar a una vivienda en construcción, antes incluso de siquiera conocerse los planos de la vivienda que se iba a construir? Pues hasta 2015, esas cantidades estarían garantizadas. Desde 2016, no lo estarían.

Cabe preguntarse por qué se ha recortado la protección al comprador de esta manera. Si tenemos en cuenta que, en torno al 75% de las cantidades entregadas a cuenta por compradores de viviendas en construcción entre los años 2004 y 2010, se hacían efectivas antes de obtenerse la licencia de obras, nos daremos cuenta que los únicos beneficiados de este recorte son las entidades bancarias y aseguradoras. ¿Responde esto a la pregunta?

En segundo lugar, se priva de ejecutividad al documento de aval o garantía. Es decir, al amparo de la Ley 57/68, el comprador podía dirigirse directamente en vía ejecutiva contra el banco o aseguradora, en un proceso mucho más rápido y sencillo. Actualmente, sin embargo, ya no contará con dicho mecanismo preferente, debiendo ir a un procedimiento ordinario. De nuevo, se benefician únicamente las entidades bancarias y aseguradoras.

En tercer lugar, se recortan drásticamente los plazos para reclamar. Hasta ahora, el comprador tenía 15 años antes de que prescribiera su acción contra el banco o aseguradora. Desde 2016, sin embargo, ese plazo se reduce a sólo dos años. Absolutamente insuficiente.

Y en último lugar, y quizá lo más doloroso de esta reforma, es que se priva del carácter de irrenunciables a los derechos del consumidor. La Ley de 1968 dedicaba un artículo a aclarar que los derechos del comprador son irrenunciables, lo que quiere decir que, aunque en el contrato se diga que el comprador renuncia a ese derecho (imaginemos un contrato tipo plantilla que el comprador, realmente, no acaba leyendo), esta cláusula sería nula. Pues bien, aunque parezca mentira, la reforma ha suprimido el carácter irrenunciable de esta protección, dejando al albur del promotor la inclusión de la garantía. Increíble, pero cierto.

En definitiva, desde 2016, los compradores de viviendas en construcción han dejado de gozar de una especial protección que les amparaba, y en virtud de la que tenían garantizado durante quince años el reembolso de las cantidades que entregaran para la compra de una vivienda, si ésta no se acababa construyendo. Y lo especialmente llamativo es que esa normativa ha estado en vigor durante casi cincuenta años, ha sido recientemente interpretada y matizada por nuestro Tribunal Supremo y, cuando le ha “molestado” a la banca, ha sido derogada. Así de claro.

La banca consigue lo que quiere, aprovechando el patio de vecinas en que se ha convertido el Congreso de los Diputados

Y, puestos a buscar culpables, si uno se lee el diario de sesiones del Congreso, se da cuenta de que el debate parlamentario se ocupó más de discutir los aspectos competenciales entre Comunidades Autónomas y Estado de la Ley, que de asuntos cruciales como es el recorte de derechos a los consumidores. En definitiva, la banca consigue lo que quiere, aprovechando el patio de vecinas en que se ha convertido el Congreso de los Diputados.

 

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